주택 양도세 비과세 받는 법

양도세

양도소득세의 준말입니다. 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 혹은 분양권과 같은 부동산과 관련한 권리를 양도함으로써 생기는 소득을 과세의 대상으로 삼아 부과하는 세금을 말합니다. 양도세는 부동산과 주식, 파생상품, 신탁 수익원 등 다양한 자신의 범위에 따라 과세대상이 달라집니다.

비과세

'과세당국이 과세권을 포기한다'라는 의미입니다. 한 마디로 내야 할 세금 자체가 발생하지 않는 것입니다. 그렇기 때문에 비과세를 받기 위한 조건을 굉장히 까다롭고, 과세당국에서도 이를 꼼꼼히 확인하고 있습니다.

 

주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 총 5가지의 조건을 갖추어야 합니다. 이중 단 하나라도 해당하지 않으면 양도세 비과세를 받을 수 없으니 꼭 기억하셔야 합니다.

비과세 받기 위한 조건

• 1세대
• 국내 보유 주택(국외 보유 주택은 해당 無)
• 1주택만 보유
• 보유 기간 2년 이상(단, 조정대상지역은 반드시 2년 이상 '거주'할 것, 조정대상지역 여부는 무조건 '취득일' 기준)
• 실거래가 9억 미만(9억 초과 고가주택은 초과분에 대해 과세)

위 5가지 조건 중 가장 중요한 것은 바로 '1세대'입니다. 가령 부모님이 각각 1채의 집을 보유하고 있다면, 1세대 2주택이기 때문에 하나의 주택을 처분할 시 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 그렇기 때문에 일반적으로 자녀에게 주택을 증여한 후 세대 분리를 하는 경우가 많습니다. 세대 분리를 통해 부모와 자녀 모두 1세대 1주택 요건을 충족할 수 있습니다.

그러나 세대 분리에도 조건이 필요합니다. 자녀가 하나의 독립적인 세대로 인정받기 위해서는 혼인, 만 30세 이상, 일정 소득 취득(2021년 1인 가구 기준 중위소득 40%에 해당하는 월 73만 1,132원 이상) 중 1가지 이상의 조건을 갖추어야 합니다. 만약 주택을 증여받은 자녀가 20대 미혼인 학생이라면, 독립적인 세대로 인정받지 못해 여전히 1세대 2주택으로 양도세 비과세를 적용받지 못하게 됩니다.

 

세대 분리 입증 LIST

만약 자녀가 세대 분리 조건을 갖추어 세대 분리를 완료했지만, 분리한 주소지가 아닌 부모님 집에 들어와 산다면 과세당국의 조사를 통해 양도세 비과세를 받지 못하게 됩니다. 비과세는 내야 할 세금을 면제해 주는 만큼 다양한 방법을 통해 실제 세대 분리가 이루어졌는지 확인하기 때문입니다. 자녀의 6개월간 통신 기지국 발신 내역과 신용카드 사용 내역, 병원 진료비 등을 통해 실제 자녀의 거주 위치를 확인합니다. 결국 양도세 비과세를 받기 위해서는 세대 분리 후 반드시 부모와 자녀가 따로 거주해야 합니다. 

 

2021년 달라진 부동산 세법

일시적 1가구 2주택 양도세 면제는 세법에서 규정하는 1가구가 주택한 채만 가지고 있다면 집을 팔아서 생긴 양도차익에 대해서는 양도세를 부과하지 않는다고 합니다. 정부에서는 1가구당 1주택을 보유하는 것이 세금을 적게 낼 수 있는 방법으로 보기 때문에 주택을 거래할 때 부득이하게 일시적 2주택이 됩니다. 이러한 상황에서 1가구 2주택이 되면 양도소득세 면제 대상이 됩니다.