재개발, 재건축 대체주택 양도세 비과세

일반적으로 재개발, 재건축이 결정되면 정비계획 수립, 추진위 승인, 안전진단과 조합설립, 사업시행 인가, 관리처분 인가, 준공 등 단계적으로 진행하게 됩니다. 이때 조합원은 주택이 멸심되기 때문에 공사가 끝날 때까지 거주할 다른 주택이 필요합니다. 이 기간 동안에 거주할 수 있는 다른 주택을 취득할 때 대체주택이라고 합니다. 이 대체주택은 양도세에서 일시적2주택 특례로 비과세를 받을 수 있습니다.

살고 있는 집이 재건축되는 경우

[적용 요건]

• 사업시행인가일 현재 1주택자(1주택자 아니면 적용 불가)
• 사업시행인가일 이후에 대체주택 취득(사업시행 인가일 이전에 취득하면 적용 불가)
• 대체주택에서 1년 이상 거주
• 재건축 주택 완공된 후 2년 이내 세대 전원 이사하고 1년 이상 계속 거주
• 재건축 주택 완성되기 전이나 완성된 후 2년 이내에 대체주택 양도(완공 후 2년을 초과하여 양도하면 과세함)

 

조합원입주권을 승계받는 경우

이미 1주택이 있고 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 일시적2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

[적용 요건]

• 일반주택 취득 후 1년이 경과한 후에 조합원 입주권을 승계취득
• 조합원 입주권을 대체주택으로 간주하고 기존 주택을 비과세(기존 주택을 먼저 팔면 비과세이지만 입주권을 먼저 팔면 과세함)
• 재개발, 재건축 주택이 완성되기 전이나 후 2년 이내 종전 주택 양도
• 신축 주택 완성일부터 2년 이내 세대 전원 이사하고 1년 이상 계속 거주

조합원입주권을 양도하는 경우

조합원 입주권을 보유하고 대체주택을 취득했다가 사정상 조합원 입주권을 파는 경우도 볼 수 있습니다. 비과세를 받으려면 이것도 요건이 있습니다. 보유하고 있는 조합원입주권이 관리처분계획 인가일 기준으로 조정지역 : 2년 보유+2년 거주, 비조정지역 : 2년 보유 요건을 충족한 경우여야 합니다. 대체주택을 취득한 후 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

입주권 취득일 기준

원 조합원과 승계 조합원 취득일이 다릅니다.

• 원 조합원 : 종전 주택을 취득한 날
• 승계 조합원 : 신축주택 사용승인일

입주권 장기보유특별공제 기산일

• 원 조합원 : 관리처분인가일
• 승계 조합원 : 신축주택 사용승인일

조합원입주권, 2022년부터 바뀌는 내용

내년부터는 조합원입주권을 양도할 때 다른 주택이나 다른 조합의 입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않아야 비과세를 받을 수 있습니다. 소급 적용이 아니고 내년 1월부터 취득하는 조합원입주권부터 적용됩니다.

 

대체주택 양도세 비과세 요건 요약

• 재개발, 재건축 사업에서 철거로 인해서 대체주택을 구입했다는 것을 인정받으려면 대체주택 취득하고 1년이상 거주
• 재개발, 재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 재개발주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주한 경우에 대체주택이 보유(또는 거주)기간 2년을 충족하지 못한 경우라도 비과세가 가능
• 대체주택은 사업시행인가로 인해 불가피하게 주거지를 옮겨야 하는 이유에서 취득하는 것이므로 반드시 사업시행인가를 받은 이후에 취득
• 대체주택은 재개발 사업의 시행으로 인한 이사를 위해 취득하는 주택이므로 반드시 세대 전원이 1년 이상 거주 해야 함. 1년 이상 거주 후에는 조합원 아파트가 준공 되었을 때 세대 전원이 다시 조합원 아파트에 전입해서 1년이상 거주해야 함
• 대체 주택은 새아파트가 준공되기 전에 양도할 수도 있고, 그 이후에 양도할 수도 있는데 준공 이후 양도할 경우에는 2년 내에 양도해야 비과세를 받을 수 있음