종합부동세 총정리

종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 주택의 공시가격을 기초로 산출됩니다. 약간의 계산식만 이해하면 세금을 직접 계산할 수도 있습니다. 고지서가 날아오기 전 미리 세액을 계산해놓으면 납부할 세액을 준비하기도 쉽고 가계의 현금흐름도 예측 가능성이 높아집니다. 부동산 정책으로 인해 집을 계속 보유해야 할지 아니면 팔아야 할지 등을 고민한다면 반드시 계산해 보고 결정하는 것이 좋습니다.

 

종부세 = 종합부동산세

종합부동산세는 재산세 과세 대상 중에서도 고가주택을 보유한 경우에만 부담하는 세금(부자세라 고도 불립니다)입니다. 특히 보유주택이 여러 채라도 각각의 주택별로 세금이 계산되는 재산세와 달리 개인별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 세금을 계산하는 것이 특징입니다.

 

종부세 기준

종부세 기준은 공시가격 합계가 6억 원을 초과하는 경우부터 종합부동산세 과세대상이 됩니다.(1세대 1주택자인 경우에는 9억 원을 초과하는 경우부터 과세됩니다). 
예를 들어 1세대 1주택인 사람의 주택 공시가격이 10억 원이면 9억 원을 제외한 1억 원이 종합부동산세 계산의 출발점이 됩니다. 하지만 다주택자라면 보유 주택 공시가격의 합계가 10억 원인 경우 6억 원을 초과하는 4억 원으로 계산을 시작합니다. 현재 종부세 기준 11억 원으로 상향 확정되었습니다.

 

 

종부세 계산기

종합부동산세도 과세표준을 계산할 때 공정시장가액 비율을 곱하는데 그 비율이 재산세(60%)보다 더 높습니다. 2019년에는 85%였지만 2020년에는 90%로 올랐고 2021년에는 95%, 2022년 이후는 100%로 오를 예정입니다.

일단 공시가격 합계액 중 6억 원(1세대 1주택 9억 원) 초과액 90%를 곱하면 종합부동산세 과세표준이 산출됩니다. 여기에 세율을 곱하면 종합부동산세가 산출되는데 세율이 과표구간별로 복잡하게 세분화되어 있습니다.(종합부동산세가 고가의 다주택자에 대한 규제상 세금이다 보니 주택의 가격이 높을수록, 보유 주택 수가 많을수록 높은 세율이 적용됩니다).

우선 1세대 1주택자나 조정대상지역이 아닌 일반지역의 2주택자인 경우 과표구간별로 0.6~3%의 세율이 적용됩니다. 하지만 조정대상지역 2주택자나 3주택 이상을 보유한 경우에는 각 과표구간별로 0.6~3%p를 누진해서 더한 1.2~6%의 높은 세율을 곱해서 종합부동산세를 계산합니다.

 

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이렇게 과세표준에 맞는 세율을 곱하면 종합부동산세액이 계산되지만 정확한 계산은 아직 끝나지 않았습니다. 종합부동산세는 재산세 과세 대상에서 추가로 더 걷는 보유세이기 때문에 해당 주택에서 이미 낸 재산세만큼은 빼주는 단계를 거칩니다. 가령 공시가격 10억 원인 1세대 1주택자인 경우 10억 원 만큼에 대해 재산세를 내면서 동시에 9억 원을 초과한 1억 원에 대해서는 종합부동산세도 내게 됩니다. 따라서 이 경우 이미 납부한 재산세 중 종합부동산세 과표가 되는 1억 원 만큼에 해당하는 부분은 빼주는 절차를 거치는 것입니다.

 

장기보유특별공제의 혜택

1세대 1주택인 종합부동산세 납세자에게는 추가적인 세제지원도 있습니다. 장기보유특별공제와 고령자 공제입니다. 장기보유특별공제는 종합부동산세 과세대상인 1세대 1주택자가 5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상은 40%를 세액공제하며, 15년 이상의 경우 세액의 50%를 공제하는 혜택입니다. 또 1세대 1주택인 종합부동산세 납세자가 60세 이상인 경우 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%를 고령자 세액공제로 빼줍니다. 다만, 장기보유공제와 고령자 공제를 합해서 세액공제가 80%를 넘을 수는 없도록 공제 상한이 있습니다.

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