주택담보대출 규제(DTI, LTV, DSR, 지역)

부동산 투자 관련 공부를 하거나 관심 있게 볼 때 많이 보지만 헷갈리는 용어들이 있습니다. 단지 영문 약어일 뿐인데도 괜스레 어렵게만 느껴지기도 합니다. 주택을 매매할 때에는 대부분 100% 자기자본(현금)으로 매입하는 분은 거의 없을 겁니다. 대부분의 일정 비율의 현금과, 대출 자본(부채)를 활용하여 매입하는 것이 대부분일 텐데, 이러한 대출에 대한 조건에서도 제각각 한도가 있기 때문에 매매 시 필시 미리 알아둬야 할 항목입니다.

출처 : 빌라경제 리뷰

 

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1. DSR (Debt Service Ratio) - 개인의 연간 모든 부채의 원리금 합산액과 연 소득을 나눈 비율

DSR은 DTI와 비슷하긴 하나 DTI보다 더 까다롭고 강력한 대출 규제비율 중 하나로 볼 수 있습니다. 주택담보대출의 원리금 상환액과 함께 개인이 가지고 있는 기타 대출까지도 이자를 포함한 원금 합산 금액을 함께 따져 연 소득 비율로 나뉜 금액을 말합니다. 학자금 대출, 마이너스 통장, 카드대출, 자동차 할부 등 대출자가 가진 모든 부채를 평가한다고 생각하면 됩니다. 때문에 만기가 긴 상품일수록 유리하며, 마이너스 통장은 불리할 수밖에 없습니다. DSR에 포함되지 않는 대출은 3백만 원 이하 대출, 서민금융상품, 전세자금 대출, 소액신용대출, 이주비용, 중도금 대출 등 입니다.

 

2. DTI (Debt To Income) - 연 소득 대비 금융부채 상환능력을 기준으로 하는 대출한도 계산비율

DTI는 대출을 하고자 하는 사람의 1년 소득에 대비하여 대출할 수 있는 금액을 측정하는 비율을 말합니다. 한 마디로 소득 대비 얼마나 돈을 갚을 수 있는지를 계산하는 방법인데, 연 소득이 많으면 많을수록 DTI가 높고, DTI가 높을수록 대출 가능한 한도가 높아집니다. DTI 한도는 LTV 한도를 넘지 못하며, 2018년 1월 31일부터 신DTI가 시행되면서 대출심사가 엄격해져서 기존 주택담보대출 원리금도 합산하게 되어 대출가능금액은 이전보단 더 줄었습니다.

 

3. LTV (Loan To Value ratio) - 주택을 담보로 하는 자산 가치의 비율

LTV는 DTI, DSR보다 더 자주 확인할 수 있는데, 말 그대로 주택담보대출을 LTV라고 합니다. 이는 주택 자체를 담보로 하여 대출을 시행할 때, 그 주택에 대한 가치 자체를 기준으로 합니다. 따라서 개인의 소득과는 관계없이 담보할 주택 자체의 가치만으로 대출을 시행할 수 있습니다. 담보할 주택의 가치는 국세청 기준 시가나 감정가액, KB 시세 등을 통한 자료를 기준으로 확인할 수 있습니다.

 

예를 들어 개인이 6억 원이 있으나 기준 시가 10억 원의 주택을 매입하기 위해서 4억 원을 대출하게 된다면, (6억 원/10억 원)*100%=60%가 되므로 LTV는 60%가 된다고 확인하면 됩니다. 그러나 정부 규제상 주택 및 지역 조건별로 LTV 한도가 다르기 때문에 미리 가능한 비율을 확인해둬야 합니다.

 

4. 주택별 & 규제/비규제지역별 DTI, LTV 비율

5. 주택담보대출 전입의무기간 조건

2020년 7월부터 투기성 대출매입을 방지하기 위하여 규제지역 내의 주택담보대출을 통해 주택매입의 경우 전입의무기간 내 전입을 완료할 수 있도록 의무화 되었습니다.

• 무주택자의 경우 : 6개월 이내 전입할 것
• 주택보유자의 경우 : 6개월 이내 기존 주택을 처분하고 전입을 완료해야 함

6. 무주택 세대주 서민실수요자의 기준